Jakie czekają mnie koszty i jak rozmawiać z bankiem?

Najistotniejszą rzeczą dla każdego, kto chce sfinansować upragnione mieszkanie kredytem hipotecznym jest koszt zaciąganego kredytu. Poniesiemy przede wszystkim bezpośrednie koszty kredytu – czyli oprocentowanie, które pobiera bank oraz sporo kosztów dodatkowych (wszystkie dodatkowe koszty kredytu muszą być ściśle określone w umowie kredytowej z bankiem).

Aby się nieco rozeznać w tym labiryncie, niezbędne jest przyswojenie sobie kliku terminów:

• stawka referencyjna – podstawowa część oprocentowania kredytu hipotecznego, która jest równa kosztowi, po jakim bank pozyskał pieniądze potrzebne do udzielenia kredytu; przy kredytach udzielanych w polskich złotych stawką referencyjną jest WIBOR (dla kredytów w USD i CHF – LIBOR, zaś a dla kredytów zaciąganych w EUR – EURIBOR lub LIBOR);
• marża banku – to również część składająca się na oprocentowanie naszego kredytu mieszkaniowego; wysokość marży określa bank i stanowi ona jego dochód z tytułu udzielonego kredytu; specjaliści z rynku finansowego uważają, że jeśli marża banku stanowi więcej niż 2 % pożyczanej kwoty – lepiej poszukać innego kredytodawcy; wysokość marży banku z reguły uzależniona jest od wysokości własnych środków (to bardzo ważny „element”, gdyż im wyższy udział Twoich własnych środków, tym lepsze „parametry” kosztowe kredytu otrzymasz od banku) oraz posiadania dodatkowych produktów, np. kont osobistych, karty kredytowej, ubezpieczenia nieruchomości, pakietu ubezpieczeń na życie, ubezpieczenia na wypadek trwałej i całkowitej niezdolności do pracy oraz od utraty pracy;
• oprocentowanie kredytu: suma stawki referencyjnej i marży banku;
  Wg definicji ze strony internetowej PKOBP:

  Oprocentowanie stałe: oprocentowanie ustalone jako suma stopy referencyjnej odpowiedniej dla waluty, w której zaciągany jest kredyt i marży banku obowiązującej przez określony okres trwania umowy kredytu (np. przez 1 rok, 2 lata, 5 czy 10 lat), tj. w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej.

  Oprocentowanie zmienne: oprocentowanie ustalane jako suma stawki referencyjnej odpowiedniej dla waluty, w której zaciągany jest kredyt i marży banku. Wysokość oprocentowania zmiennego jest uzależniona od warunków panujących na rynku, a jego wysokość może zmieniać się wiele razy w okresie trwania umowy (np. z uwagi na zmiany wysokości rynkowych referencyjnych WIBOR, LIBOR czy EURIBOR).

• prowizja od udzielonego kredytu – trzeba ją zapłacić bankowi za przyznanie kredytu, jest to określony procent od wysokości całego kredytu, prowizję płacimy jednorazowo, w momencie zaciągania kredytu (jeśli bank będzie chciał dodać Ci prowizję do kredytu i rozłożyć jej spłatę – w praktyce będzie to oznaczało podwyższenie oprocentowania);
• RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – stopa procentowa w stosunku rocznym wyliczona zgodnie z ustawą, pozwalająca na łatwiejsze porównanie ofert kredytowych, ponieważ oprócz oprocentowania uwzględnia ona także pozostałe koszty kredytu (np. prowizje);

  Przykład: na stronie internetowej jednego z banków klient znajdzie informację: dla kredytu hipotecznego w kwocie 200 tys. zł na 480 miesięcy (40 lat), z marżą banku 1,05% i opłatą przygotowawczą 0,5% – RRS na dzień 12.07.2011 r. wynosi 5,9%. To z pewnością ucieszyłoby każdego klienta, ale…! Dalsza informacja brzmi: „…z ustanowioną prawomocnie hipoteką oraz udziałem własnym powyżej 50%, przy założeniu: kredyt wypłacony jednorazowo i spłacany w równych ratach kapitałowo-odsetkowych, kredytobiorca posiada lub założy konto osobiste w……, z wpływem min. 2 tys. zł miesięcznie z kartą debetową, zakupi kartę kredytową i dokona transakcji bezgotówkowych na min. kwotę, skorzysta z ubezpieczenia nieruchomości…”.

  Zatem – można uzyskać w banku w miarę „przyjazne” warunki dla naszego kredytu, jednak bank niewątpliwie zadba o swoje interesy na kilka sposobów;

• wskaźnik (współczynnik) LTV (Loan-to-value ratio) – to stosunek kwoty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości bądź do jej ceny sprzedaży. Jeśli na przykład wartość lub cena sprzedaży nieruchomości wynosi 300 000 PLN, a kwota udzielanego kredytu hipotecznego to 240 000 PLN, to współczynnik LTV wynosi 80%, co w praktyce oznacza to, że dysponujemy wkładem własnym w wysokości 20 % wartości nabywanej nieruchomości a w 80 % jej zakup finansujemy kredytem;
• zdolność kredytowa – to oceniana przez bank zdolność kredytobiorcy do spłaty kredytu wraz z odsetkami; bank sprawdza jakie mamy dochody oraz zobowiązania i stałe obciążenia, i ocenia czy będziemy w stanie terminowo spłacać raty określone w umowie kredytowej; im masz wyższe stałe miesięczne dochody i im mniejsze zobowiązania i koszty utrzymania – tym lepiej dla Ciebie, masz szanse na uznanie Ciebie przez bank za osobę o wysokiej zdolności kredytowej;
• opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego – nie wszystkie banki ją stosują, nie mniej jednak warto wiedzieć czy i ile zapłacimy bankowi za to, że nasz wniosek zechce rozpatrzyć;
• ubezpieczenie spłaty kredytu – zaciągnięcie kredytu hipotecznego zwykle pociąga za sobą obowiązkowe zawarcie umowy ubezpieczenia nieruchomości z cesją na bank, jeśli kredytowana nieruchomość ulegnie zniszczeniu (katastrofa, pożar, powódź, itp.), to bank wówczas odzyska pieniądze z polisy ubezpieczeniowej; ponadto, banki również często wymagają obowiązkowego ubezpieczenia na życie, na przykład od utraty pracy, choroby zawodowej, kalectwa itp., co oczywiście również jest dodatkowym kosztem;
• dodatkowe zabezpieczenia kredytu – docelowym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego z reguły jest hipoteka na nieruchomości oraz cesja praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości od pożarów lub innych zdarzeń losowych, ponadto dodatkowym zabezpieczeniem może być np. założenie płatnego konta w banku, lokaty lub hipoteka na innej nieruchomości;
• wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę – koszt taki pojawia się zazwyczaj, kiedy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym, jego wysokość waha się od kilkuset złotych nawet do ok. 2 tysięcy złotych;
• przewalutowanie kredytu – to możliwość zmiany waluty kredytu na inną walutę w okresie kredytowania; wybieraj bank, w którym operacja ta jest nieodpłatnie wykonywana oraz nie ma ograniczeń co do ilości przewalutowań; niektóre banki wymagają dodatkowej prowizji za możliwość przewalutowania kredytu;
• wcześniejsza spłata kredytu – jeśli ewentualnie planujesz częściową lub całkowitą spłatę Twojego kredytu przed upływem okresu kredytowania określonego w umowie – licz się z koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty za to oraz z opłatą za sporządzenie z tego tytułu aneksu do umowy, spróbuj ponegocjować z bankiem aby za wcześniejszą spłatę nie ponosić dodatkowych kosztów.